Aucune carte 2026-2031 n’est en vigueur à ce jour. La carte de référence reste celle de l’arrêté du 26 décembre 2023 (13 zones vertes, 86 zones orange, 32 nominations), en attendant l’arrêté conjoint Justice/Économie qui validera ou modifiera la proposition de l’Autorité de la concurrence du 26 décembre 2025 (41 nominations sur les mêmes 13 zones).
Pour un candidat à l’installation, ce calendrier encore mouvant pèse dans l’arbitrage : la reprise d’un office s’affranchit du zonage et ouvre droit, jusqu’au 31 décembre 2029, à l’amortissement fiscal du prix d’acquisition. La création reste réservée aux 13 zones vertes, sous réserve du tirage au sort.
Le commissaire de justice, une profession née de la fusion des huissiers de justice et des commissaires-priseurs judiciaires, est directement concerné par la nouvelle carte transmise au Gouvernement le 26 décembre 2025 par l’Autorité de la concurrence : 41 nominations recommandées dans 13 zones vertes pour 2026-2031, contre 86 zones où la création reste contrôlée. Ce chiffre s’inscrit dans la continuité de la carte 2023-2025, qui avait ouvert la voie à 32 nominations sur le même nombre de zones libres.
Pour un commissaire de justice en exercice, ou pour un professionnel du droit remplissant les conditions d’accès fixées par le décret n° 2019-1185 du 15 novembre 2019, la question se pose en termes concrets : viser une zone verte pour créer un office, ou reprendre un office déjà en activité, où que se situe la zone ? Le calendrier réglementaire encore incertain et la fiscalité de l’acquisition orientent la réponse.
Où en est la carte d’installation des commissaires de justice pour 2026-2031 ?
À ce jour, aucune carte 2026-2031 n’est entrée en vigueur. La carte applicable reste celle de l’arrêté du 26 décembre 2023, qui fixe 13 zones d’installation libre et 86 zones d’installation contrôlée jusqu’à son remplacement. L’avis 25-A-17 de l’Autorité de la concurrence, rendu le 26 décembre 2025, n’est qu’une proposition transmise au Gouvernement, qui doit encore la valider ou l’ajuster par arrêté conjoint des ministres de la Justice et de l’Économie.
Ce calendrier s’explique par un changement réglementaire récent : le décret n° 2025-1273 du 22 décembre 2025 a porté de deux à cinq ans la périodicité des avis de l’Autorité et des cartes d’installation, pour les notaires comme pour les commissaires de justice.
L’avis du 26 décembre 2025 est donc le premier à couvrir une période quinquennale, contre deux ans auparavant. L’Autorité justifie sa prudence par la baisse continue du nombre de commissaires de justice libéraux (3 331 au 30 septembre 2025, en repli de 1,5 % depuis mai 2023) et par la fusion encore inachevée entre huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires. À l’inverse, l’interdiction d’exercer pour les non qualifiés, effective au 1er juillet 2026, pourrait rendre vacants jusqu’à 54 offices, selon la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ).
Tant que l’arrêté conjoint n’est pas publié, ces 41 nominations restent une proposition révisable par le Gouvernement, comme en 2023, où 33 nominations proposées avaient été ramenées à 32.
Zone verte, zone orange : quelles règles pour s’installer ?
Une zone verte (« d’installation libre ») autorise la création d’un office dans la limite du nombre de professionnels recommandé pour cette zone, avec tirage au sort si les candidatures dépassent les places disponibles.
Une zone orange (« d’installation contrôlée ») soumet toute création à un contrôle préalable du garde des Sceaux et à un avis de l’Autorité de la concurrence. La reprise d’un office existant n’est soumise à aucune de ces deux contraintes : elle est possible dans les deux types de zones.
La carte en vigueur compte 13 départements en zone verte (Gironde, Rhône, Paris et petite couronne parisienne concentrent l’essentiel des recommandations) et 86 en zone orange. Le même principe de carte d’installation encadre aussi les offices notariaux, avec un zonage propre à cette profession.
Alexandre Panossian, Directeur Associé du Cabinet Bontemps, rappelle que “cette distinction ne concerne que la création ex nihilo. Un office à céder, quelle que soit sa localisation, peut être repris sans autorisation liée au zonage : le repreneur succède au titulaire en place, il ne crée pas d’office supplémentaire dans la zone. Un candidat intéressé par une zone orange, où la création est fermée dans les faits, garde donc une option réelle : reprendre un office déjà installé.”
Créer un office ex nihilo : avantages et contraintes
Créer un office neuf permet de s’installer dans une zone verte ciblée, sans reprendre le passif ni les méthodes d’un prédécesseur, et sans payer de droit de présentation. En contrepartie, le candidat doit constituer sa clientèle à partir de rien, dans l’une des 13 zones seulement, sous réserve d’un tirage au sort en cas de demandes excédentaires.
L’avantage financier immédiat est réel : aucun prix d’acquisition à financer, un budget concentré sur les locaux et la trésorerie de démarrage, et une liberté totale sur l’organisation et le positionnement d’activité (signification, recouvrement, constats, ventes judiciaires).
La contrepartie tient au temps de montée en charge : le chiffre d’affaires moyen par professionnel libéral s’établissait à 416 900 euros en 2024, un niveau qu’un office tout juste créé n’atteint pas dès sa première année. S’ajoute la contrainte du zonage, seules 13 zones sur 99 étant ouvertes à la création.
Reprendre un office existant : avantages et contraintes
Reprendre un office donne un accès immédiat à une clientèle, une équipe et un chiffre d’affaires constitués, dans n’importe quelle zone, verte ou orange. La loi de finances pour 2026 permet en outre de déduire fiscalement l’amortissement du prix d’acquisition du fonds libéral, pour tout office acquis jusqu’au 31 décembre 2029. En échange, le repreneur finance ce prix d’acquisition et hérite des méthodes, des équipes et parfois des fragilités de l’office cédé.
Le repreneur perçoit un chiffre d’affaires dès sa prise de fonction, avec un résultat net moyen par professionnel libéral de 144 000 euros en 2024 (contre 111 200 euros en 2019). Cet avantage fiscal sur l’amortissement, issu de l’article 13 de la loi de finances pour 2026, n’existe pas en cas de création puisqu’aucun fonds n’est acquis.
Le marché de la reprise pourrait s’élargir : la CNCJ estime que jusqu’à 54 offices sur 116 pourraient devenir vacants au 1er juillet 2026, faute de titulaire qualifié. La contrepartie reste le prix d’acquisition à financer et l’intégration d’une équipe et de dossiers en cours, dont l’audit préalable conditionne la sécurité de l’opération. Les études de commissaire de justice actuellement proposées à la cession permettent de mesurer l’écart entre les profils d’offices disponibles.
Créer ou reprendre : comment trancher selon son profil et sa zone cible ?
L’arbitrage dépend moins d’une préférence personnelle que de deux données objectives :
- la zone visée est-elle verte ou orange,
- le candidat dispose-t-il d’un apport suffisant pour financer une acquisition plutôt qu’une montée en charge sans chiffre d’affaires immédiat ?
Si la zone visée est orange, la question ne se pose pas : seule la reprise permet de s’y installer.
Si elle est verte, l’arbitrage porte sur le rythme d’entrée dans la profession. La création convient à un candidat capable d’absorber plusieurs mois, voire plusieurs années, sans chiffre d’affaires stabilisé, et qui accepte l’aléa du tirage au sort.
La reprise convient à un profil disposant d’un apport personnel significatif (au-delà de 150 000 euros pour un investisseur type), qui préfère sécuriser un revenu dès la prise de fonction.
« Sur les offices de commissaire de justice, la question n’est jamais seulement celle du prix. C’est la cohérence entre le profil du candidat, la zone visée et le calendrier réglementaire qui détermine la bonne option. Un candidat pressé de s’installer, qui ne peut pas attendre la publication de l’arrêté conjoint, gagne d’ailleurs à explorer la reprise en parallèle de tout projet de création. » précise Alexandre Panossian, Directeur Associé du Cabinet Bontemps.
La carte 2026-2031 n’existe encore qu’à l’état de proposition. Tant que l’arrêté conjoint Justice/Économie ne l’aura pas validée, la carte 2023-2025 continue de s’appliquer, et le choix entre création et reprise reste dicté par la zone visée, l’apport disponible et le calendrier du candidat. Un commissaire de justice qui prépare sa propre cession trouvera matière à anticiper la cession de son office de commissaire de justice suffisamment tôt pour sécuriser la transaction.
Le Cabinet Bontemps accompagne les candidats à l’installation comme les cédants sur ce segment, avec un mandat de vente exclusif et une présence systématique aux rendez-vous.
FAQ
Quelle est la différence entre zone d'installation libre et zone d'installation contrôlée pour un commissaire de justice ?
En zone verte, la création d’un office est autorisée dans la limite du nombre de professionnels recommandé, avec tirage au sort si la demande dépasse l’offre. En zone orange, toute création est soumise à un contrôle préalable du garde des Sceaux et à un avis de l’Autorité de la concurrence. La reprise d’un office existant échappe à ces deux règles, quelle que soit la zone.
La carte d'installation 2026-2031 des commissaires de justice est-elle déjà entrée en vigueur ?
Non. L’avis de l’Autorité de la concurrence du 26 décembre 2025 n’est qu’une proposition transmise au Gouvernement, qui doit encore la valider par arrêté conjoint des ministres de la Justice et de l’Économie. Jusqu’à cette publication, l’arrêté du 26 décembre 2023 reste en vigueur.
Vaut-il mieux créer ou reprendre un office de commissaire de justice ?
Quel budget prévoir pour créer ou reprendre un office de commissaire de justice ?
Le budget varie selon la zone, le mix d’activité et le chiffre d’affaires de l’office, ce qui rend toute moyenne nationale peu significative. La création limite les besoins initiaux aux locaux, au matériel et à la trésorerie de démarrage, sans droit de présentation à financer ; la reprise ajoute un prix d’acquisition proportionné à la rentabilité de l’office, avec en contrepartie un chiffre d’affaires perçu dès le premier jour. Un chiffrage précis suppose d’examiner le dossier financier de l’office au cas par cas.