Le marché notarial français est un secteur dynamique et porteur, de plus en plus concurrentiel. Ces dernières années, le nombre d’études notariales a considérablement augmenté, fruit de la réforme du métier portée par la loi Macron du 6 août 2015.
Dans un tel contexte, acheter ou vendre un office notarial, céder ou acquérir des parts dans une étude est un projet ambitieux. Or, lorsque l’on souhaite réussir le rachat d’une structure, la question de sa valorisation est essentielle. Comment fixer le prix d’une étude de notaire ? Quels éléments sont pris en compte ? Quelle procédure doit être appliquée ? Explications.
Les critères indispensables à la fixation du prix d’une étude de notaire
Le chiffre d’affaires, critère essentiel de détermination du prix
Le chiffre d’affaires d’une étude de notaire est un indicateur clé de sa valeur. En effet, le prix de cession d’un office est, dans la majorité des cas, calculé en fonction d’un pourcentage du CA de la structure.
Plus le chiffre d’affaires est important, plus les coûts fixes liés à la rémunération du personnel, aux frais de bureau et aux charges administratives peuvent être importants. Toutefois, de manière corrélative, plus les revenus du notaire ont vocation à être élevés.
En moyenne, la valorisation des études notariales est comprise entre 60 % et 90 % du CA.
Le saviez-vous ?
Il existe une autre méthode de calcul : le multiple de l’excédent brut d’exploitation retraité (ou EBE retraité). Il s’agit d’un solde intermédiaire de gestion qui correspond à l’addition du résultat, des provisions, des amortissements, des salaires, des charges et des avantages divers de la société. En moyenne, la valeur d’une étude équivaut à 2 à 3 fois son excédent brut d’exploitation.
La nature de la cession
Il n’existe pas une unique façon de vendre un office notarial. On rencontre plusieurs situations :
- l’étude est vendue à une société détenue majoritairement par le notaire cédant (on parle de vente à soi-même) ;
- la structure procède à une cession partielle de parts sociales (le notaire cédant reste en place, mais accueille un nouvel associé) ;
- le cessionnaire est un associé ou un collaborateur ;
- le fonds libéral est intégralement cédé à un tiers (et le notaire cédant quitte l’office).
La valeur de l’étude de notaire est fonction du type de cession réalisé.
En effet, les ventes avec maintien du notaire cédant portent généralement sur des sommes moindres (entre 76 et 80 % du chiffre d’affaires) que celles conclues avec un tiers en raison de son départ (environ 84 % du CA).
Il faut toutefois garder à l’esprit, comme le souligne Alexandre Panossian, directeur associé du Cabinet Bontemps, que la valeur comptable d’un office peut être sensiblement différente de la valeur du marché. Cela résulte notamment de l’impact de la loi Croissance et de la possibilité offerte aux notaires, depuis 2018, de créer de nouvelles études.
La taille et le fonctionnement de l’étude notariale
Il n’existe pas de vérité formelle en la matière.
Une étude de grande envergure regroupant plusieurs associés et de nombreux collaborateurs génère un chiffre d’affaires élevé, mais est soumise à des charges plus importantes.
À l’inverse, une plus petite structure peut être considérée comme moins performante quant au chiffre d’affaires, mais subit parallèlement des coûts fixes moindres.
En réalité, il s’agit ici de raisonner en termes de rentabilité : la taille de l’étude a une incidence sur sa rentabilité et, de facto, sur sa valeur.
Exemple :
Lorsque le chiffre d’affaires de la structure dépasse les 3 millions d’euros, la valeur de celle-ci diminue (entre 73 % et 69 % du chiffre d’affaires contre 81 % à 83 % pour les offices dont le chiffre est inférieur à 3 millions d’euros).
Son fonctionnement entre, lui aussi, en ligne de compte. À ce titre, plusieurs éléments doivent être appréhendés :
- l’organisation interne à la structure ;
- la qualité des relations entre associés, entre collaborateurs, ou entre les associés et le personnel ;
- la structure des émoluments proportionnels ;
- le profil des clients, leurs attentes et leur localisation ;
- la réputation de l’étude et la notoriété des notaires.
La situation géographique des locaux
Le lieu de situation de l’étude influe nécessairement sur son prix de cession. Ainsi, les structures installées dans les zones urbaines, en particulier dans les grandes villes des régions attractives, sont le plus souvent mieux valorisées que celles situées en milieu rural dans les secteurs moins prisés.
Cependant, ce constat est à tempérer. En effet, il n’est pas rare de voir des offices notariaux très bien valorisés dans de petites communes de campagne. Cela est notamment le cas lorsqu’ils ne souffrent d’aucune concurrence directe.
Par ailleurs, la valorisation en pourcentage de chiffre d’affaires n’est pas la même selon les régions. Alors qu’elle est en moyenne de 72 % en Île-de-France, elle atteint les 85 % dans le Sud-Est, le Sud-Ouest et le Nord-Ouest.
Le saviez-vous ?
Il existe des zones de revitalisation rurale (les ZRR), qui permettent, aux structures qui y sont installées, de bénéficier d’une exonération d’impôts pendant une durée maximale de 8 ans.
Les activités de l’office
La nature des activités traitées par l’étude de notaire influe également sur la valorisation de celle-ci. Cela est d’autant plus vrai lorsque certains actes représentent une part significative du chiffre d’affaires.
À ce titre, les études notariales spécialisées en transactions immobilières sont particulièrement bien valorisées, notamment lorsque le marché immobilier se porte bien. À l’inverse, en cas d’essoufflement de la pratique immobilière, la valeur de ces entreprises a tendance à baisser.
L’activité droit de la famille est, elle aussi, une activité porteuse et rémunératrice, ce d’autant qu’elle n’est soumise à aucune fluctuation de marché.
En revanche, lorsqu’une étude effectue principalement des actes courants sans activité spécifique contribuant nettement à la réalisation du chiffre d’affaires, elle est, en règle générale, moins bien évaluée.
La valorisation d’une étude notariale, une pratique réglementée
Estimer la valeur d’un office est une entreprise complexe. En effet, cela suppose d’analyser un grand nombre d’éléments caractéristiques qui, non seulement, impactent le montant de l’étude de notaire, mais interagissent également entre eux.
De surcroît, la procédure de valorisation est strictement encadrée et il n’est pas possible d’agir sans respecter la réglementation.
L’audit fonctionnel et financier obligatoire
Depuis 2013, il est imposé au notaire cédant de fournir au cessionnaire l’audit fonctionnel et financier de la structure réalisé par organisme certifié. Ce document a pour objectif de relever les points forts et les points faibles de l’office sur la base de données chiffrées. Sont ainsi répertoriés dans l’audit :
- l’historique de l’étude ;
- le CA généré depuis 5 ans ;
- la nature des activités (successions, droit de la famille, conseil fiscal et patrimonial, ventes immobilières, etc.) ;
- le montant des charges fixes (emprunts, salaires, engagements financiers, etc.) ;
- l’existence ou non d’un patrimoine mobilier et immobilier ;
- la récurrence des clients ;
- les différents contrats en cours ;
- le montant et la nature des émoluments ;
- les perspectives d’évolution de la structure et sa rentabilité ;
- etc.
Les informations contenues dans l’audit fonctionnel et financier sont essentielles en ce qu’elles servent de base à la valorisation.
L’intervention des instances professionnelles
À partir de l’audit et des justificatifs qui y sont annexés, la Chambre départementale des notaires et le Conseil régional des notaires peuvent proposer et déterminer, à leur tour, une fourchette de valeur. Depuis la création de la Loi Croissance en 2016, les prix des offices ne sont plus régulés par les Chambres de Notaire.
La négociation
Cette première évaluation sert de point de départ aux négociations entre l’acquéreur et le cédant.
Ces dernières portent principalement sur le prix de cession, mais pas uniquement. Ainsi, les honoraires, les frais annexes, les conditions de la vente ou encore les modalités de paiement peuvent faire l’objet de discussions.
Ces différents composants ont en effet une incidence sur la fiscalité de la cession, notamment au regard des droits d’enregistrement qu’elle génère.
Le saviez-vous ?
La valorisation est soumise à une réglementation, mais la procédure de cession également. Aussi, la loi impose au notaire cessionnaire de financer une partie de l’acquisition au moyen d’un apport personnel qui représente 20 % de la valeur de l’étude dans le cas d’un rachat et peut monter jusqu’à hauteur de 50 % en cas de création issue de la loi Croissance selon l’organisme financier que l’on sollicitera.
Le prix moyen d’un office
Un office notarial est une affaire onéreuse. En effet, le tarif moyen d’une étude de notaire se situe aux alentours de 500 000 euros et peut atteindre, dans certains cas, plusieurs millions d’euros.
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Bon à savoir
L’acquisition d’un fonds ou de parts sociales dans une étude de notaire suppose d’envisager, non seulement, le coût d’acquisition, mais également un certain nombre de frais annexes dits « de lancement ». Ces frais peuvent s’élever à plusieurs centaines de milliers d’euros (entre 100 000 et 300 000 euros en moyenne) et concernent les locaux, le matériel informatique, la rémunération du personnel, les abonnements divers, les assurances, etc.
Évaluer le prix d’une étude de notaire dépend de multiples facteurs, allant du chiffre d’affaires à la localisation géographique de la structure en passant par ses domaines d’activité. Pour assurer une évaluation éthique et transparente, la procédure de valorisation est encadrée par des règles strictes inhérentes à la profession.
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