La vente d’une étude notariale marque une étape décisive dans la carrière d’un notaire. Au-delà de l’enjeu professionnel, la réussite d’une cession repose sur une bonne anticipation de sa fiscalité.
Entre plus-values, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux et exonérations conditionnelles, le cadre fiscal est complexe mais déterminant. Bien le maîtriser permet de préserver la valeur nette de la vente et d’éviter une imposition excessive.
Ce guide 2025 présente les régimes fiscaux applicables selon la structure de l’office (SCP, SEL, individuel), les mécanismes d’exonération possibles et les stratégies pour optimiser la fiscalité de cession.
« Anticiper la fiscalité, c’est prolonger la valeur de son travail. La cession doit être préparée juridiquement, fiscalement et humainement. » — Alexandre Bontemps
Vente ou transmission : des régimes fiscaux bien distincts
Beaucoup de notaires confondent encore cession et transmission. Pourtant, la fiscalité de la cession d’une étude notariale est radicalement différente de celle de la transmission :
- La cession concerne la vente d’une étude notariale à un repreneur ou à une holding. Elle génère une plus-value professionnelle ou mobilière selon la forme d’exercice.
- La transmission d’une étude notariale (donation, succession) relève d’une logique patrimoniale. Elle entraîne des droits de mutation et peut bénéficier du pacte Dutreil, qui accorde une exonération de 75 % des droits sous conditions de conservation des titres.
La procédure de cession d’une étude notariale diffère également d’une transmission familiale. Elle suit une procédure strictement encadrée, sous la supervision de la Chambre des notaires, et requiert l’autorisation du Garde des Sceaux avant la nomination officielle du repreneur. La réussite de cette procédure repose aussi sur une bonne planification de la vente d’une étude notariale.
Cession d’une étude notariale : vendre ses parts sociales ou sa clientèle ?
Les SCP et SEL sont aujourd’hui les formes d’exercice les plus courantes dans le notariat. Ce sont donc ces deux formes qui seront évoquées. Elles obéissent à des régimes fiscaux distincts lors de la cession de l’étude.
La fiscalité de la cession de parts sociales d’une étude notariale
La cession de parts sociales d’une étude notariale ne peut être réalisée qu’en cas d’exercice en société (SCP, SEL, SELARL, SELAS, SELCA…). La fiscalité est différente selon que le notaire exerce en :
- SEL (soumise à l’IS) : la plus-value est mobilière. Elle est imposée au PFU de 30 % (soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). En cas de départ à la retraite, le cédant peut bénéficier d’un abattement fixe de 500 000 € (article 150-0 D ter du CGI).
- SCP (soumise à l’IR) : la plus-value est professionnelle et relève des BNC. Selon la durée de détention, elle peut être imposée au barème progressif ou bénéficier de régimes d’exonération (prévus par les articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies du CGI).
Bon à savoir :
Un notaire exerçant à titre individuel ne détient pas de parts. La cession porte alors sur la clientèle ou le droit de présentation de l’office.
La fiscalité de la cession de clientèle d’une étude notariale
Dans une cession de clientèle notariale, le notaire cède la valeur incorporelle liée à son activité : sa clientèle, sa réputation et le droit de présentation. Autrement dit, il transmet la valeur économique de l’office, sans céder l’office public lui-même, qui reste attribué par le Garde des Sceaux.
La plus-value de cession est calculée sur la base du prix figurant dans l’acte, diminué du coût d’acquisition ou de création du fonds. Elle dépend du niveau de recettes et de la durée d’exercice du notaire, avec la possibilité de bénéficier d’exonérations prévues aux articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies du CGI.
Ce type de cession concerne surtout les notaires exerçant à titre individuel, pour lesquels le fonds professionnel représente la principale valeur de l’étude.
Cession d’étude notariale: les régimes fiscaux applicables selon la forme juridique
SEL : le régime des plus-values mobilières
La SEL, soumise à l’IS, fait naître une plus-value mobilière imposée au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif avec abattements pour titres acquis avant 2018. Les droits d’enregistrement sont limités à 0,1 % du prix de cession des actions.
En cas de retraite, le dirigeant de PME peut appliquer un abattement fixe de 500 000 € (art. 150-0 D ter), cumulable avec certaines exonérations sous conditions de durée et de détention.
SCP : le régime des plus-values professionnelles
La durée de détention des parts influence directement le taux d’imposition applicable à la plus-value réalisée lors de la cession :
| Durée de détention | Régime d’imposition | Taux applicables | Exonérations |
| Court terme (< 2 ans) | Barème progressif de l’impôt sur le revenu + charges sociales | Selon le revenu du contribuable | Exonérations possibles sous conditions (ex. 151 septies) |
| Long terme (≥ 2 ans) | Taux forfaitaire réduit | 12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux | Exonération partielle ou totale possible (art. 151 septies, 151 septies A, 238 quindecies du CGI) |
Les dispositifs prévus aux articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies du CGI peuvent neutraliser tout ou partie de la plus-value, selon la durée d’exercice et le montant de la cession.
Le régime de la SCP offre d’ailleurs un accès plus direct à ces exonérations, sous réserve de 5 années d’activité et du respect des seuils de recettes.
En cas de cession de parts sociales, des droits d’enregistrement de 3 % s’appliquent sur le prix de cession, après un abattement de 23 000 € proratisé selon la part détenue.
Plus-value de cession d’étude notariale : méthode de calcul et points de vigilance
Le calcul de base
La plus-value de cession correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur d’acquisition de l’étude, augmentée des frais engagés.
La formule de calcul est la suivante : Plus-value = Prix de cession – (Prix d’acquisition + frais d’acquisition).
Les frais d’acquisition incluent notamment les frais d’acte, honoraires d’intermédiation, coûts de valorisation et compléments de prix (earn-out).
En SCP (société translucide), la règle Quémener permet d’éviter une double imposition : elle autorise à réintégrer dans le calcul les bénéfices déjà imposés entre les mains de l’associé, afin qu’ils ne soient pas taxés une seconde fois lors de la cession.
La durée de détention
La fiscalité des plus-values dépend de la durée de détention des titres ou de l’ancienneté de l’activité :
- Moins de 2 ans : la plus-value est considérée comme à court terme. Elle est imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec les charges sociales correspondantes.
2 ans ou plus : la plus-value devient à long terme et bénéficie d’un taux forfaitaire réduit (12,8 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Bon à savoir :
Pour les titres acquis avant 2018, le contribuable peut, s’il opte pour le barème progressif au lieu du PFU, bénéficier d’un abattement pour durée de détention (50 % ou 65 % selon la durée), conformément au régime antérieur au PFU.
Les points de vigilance à surveiller
Voici quelques conseils et vérifications pour vous aider à évaluer correctement la valeur de votre étude notariale :
- Les compléments de prix (earn-out) doivent être déclarés l’année de leur perception, même s’ils concernent une cession passée. Ils ajustent alors la plus-value initiale.
- Une erreur dans le calcul du prix d’acquisition (par exemple l’oubli de frais ou une évaluation trop basse) peut entraîner un redressement fiscal.
- Pensez à conserver tous les justificatifs d’évaluation (rapport d’expert-comptable, mandat, lettre d’intention, méthode de valorisation) pour sécuriser le calcul en cas de contrôle.
- Vérifiez que vous n’avez pas commis l’une des erreurs fréquentes qui font échouer la vente d’une étude notariale.
Cession d’étude notariale : quelles exonérations et atténuations fiscales possibles?
Article 151 septies : petites entreprises
Ce régime d’exonération des plus-values professionnelles s’applique aux notaires ayant exercé leur activité depuis au moins 5 ans. Il dépend du niveau moyen des recettes constaté au cours des deux années précédant la cession :
- Exonération totale si les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 €,
- Exonération partielle lorsque les recettes se situent entre 90 000 € et 126 000 €.
- Ce dispositif concerne principalement les notaires exerçant à titre individuel ou au sein d’une SCP, pour lesquels les recettes professionnelles sont directement rattachées à l’associé cédant.
Article 238 quindecies : seuil de valeur de cession
Ce dispositif d’exonération des plus-values professionnelles dépend de la valeur totale des éléments transmis lors de la cession :
- Exonération totale lorsque cette valeur est inférieure ou égale à 500 000 €,
- Exonération dégressive lorsque la valeur est comprise entre 500 000 € et 1 000 000 €.
Il s’applique uniquement en cas de cession complète de l’activité ou de cession de la totalité des parts détenues dans une SCP.
Départ à la retraite
Article 151 septies A (IR)
Le notaire partant à la retraite bénéficie d’une exonération totale d’IR sur sa plus-value professionnelle, sous réserve de :
- 5 ans d’exercice,
- un départ à la retraite dans les 2 ans suivant ou précédant la cession,
- une cessation complète d’activité.
Bon à savoir :
Les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus sur la plus-value à long terme, même en cas d’exonération d’IR.
Article 150-0 D ter (IS)
Le dirigeant de SEL partant à la retraite bénéficie d’un abattement fixe de 500 000 €. Le solde est soumis au PFU 30 % ou au barème progressif.
Apport-cession : un levier pour différer l’imposition des plus-values
Le régime de report d’imposition (article 150-0 B ter du CGI) s’applique lorsque le cédant apporte ses parts à une holding avant la vente.
L’imposition de la plus-value est alors reportée, à condition que :
- la holding soit contrôlée par le cédant,
- la cession des titres intervienne après 3 ans ou,
- en cas de revente anticipée, 60 % du prix soit réinvesti dans une activité économique sous 24 mois.
Ce régime est idéal pour un notaire souhaitant réinvestir dans un projet professionnel. Il est, en revanche, peu adapté en cas de départ à la retraite.
Cession d’étude notariale : les principaux cas particuliers
La cession partielle de parts sociales
La cession partielle d’une étude notariale permet de faire entrer progressivement un jeune associé avant la vente totale de l’office. Ce schéma facilite la transition d’activité et la continuité du service client, mais il présente aussi des limites fiscales. Les régimes d’exonération des plus-values (articles 151 septies, 151 septies A et 238 quindecies du CGI) ne s’appliquent, en principe, qu’en cas de cession complète de l’activité ou de la totalité des parts.
Dans le cadre d’une cession partielle de parts sociales, il est recommandé de prévoir des clauses de non-concurrence et une garantie d’actif et de passif. Cela permet de sécuriser la cession et de protéger les deux parties contre d’éventuels litiges postérieurs.
La transmission intrafamiliale
Les donations ou successions d’études notariales relèvent de la fiscalité de la transmission d’une étude notariale. Ce régime fiscal est distinct de celui de la vente. Elles entraînent le paiement de droits de mutation à titre gratuit, calculés sur la valeur de l’office transmis, avec des abattements applicables en ligne directe (notamment entre parents et enfants).
Ces opérations s’inscrivent davantage dans une logique patrimoniale que dans une logique de cession. Elles peuvent, sous conditions, bénéficier de dispositifs spécifiques comme le pacte Dutreil pour réduire la fiscalité.
Cession d’étude notariale : obligations déclaratives et risques de contrôle fiscal
La cession d’une étude notariale doit être déclarée à l’administration fiscale dans un délai de 30 jours suivant la signature de l’acte.
- Pour les personnes physiques, la déclaration s’effectue via le formulaire n°2042-C.
- Pour les plus-values mobilières (par exemple en cas de cession de parts de SEL), il convient d’utiliser le formulaire n°2074.
- En cas d’apport-cession, c’est le formulaire n°2074-I spécifique qui s’applique.
Une erreur ou un oubli dans la déclaration peut entraîner la remise en cause du régime d’exonération appliqué et le paiement rétroactif de l’impôt assorti des intérêts de retard.
En cas de doute sur l’interprétation d’un dispositif (particulièrement en matière d’apport-cession ou d’exonération), le recours au rescrit fiscal permet d’obtenir une validation écrite de l’administration, sécurisant ainsi la cession.
La fiscalité de la vente d’une étude notariale dépend de nombreux paramètres : structure juridique, durée d’exercice, valeur de cession et projet de retraite. Une planification rigoureuse, menée avec un cabinet expérimenté, permet d’optimiser la plus-value et de sécuriser la conformité fiscale.
« Notre rôle est d’aligner forme, prix et calendrier pour maximiser la valeur nette et garantir la sécurité juridique et fiscale de chaque opération. » Alexandre Bontemps
Fort de plus de 30 ans d’expertise au service des professions juridiques, le Cabinet Bontemps accompagne les notaires dans la cession et l’acquisition d’études notariales. Présent à chaque étape – de l’évaluation à la négociation – il assure une vente maîtrisée, transparente et fiscalement optimisée.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour un diagnostic confidentiel de votre projet de cession.
FAQ sur la fiscalité de la vente d’une étude notariale
Quelles sont les conditions pour bénéficier d’une exonération sur la plus-value de cession ?
Selon la situation du notaire, une exonération totale ou partielle peut s’appliquer en cas de départ à la retraite, de seuils de recettes respectés ou de faible valeur de cession. Le respect des conditions de durée d’exercice et du calendrier de cession est indispensable pour conserver l’avantage fiscal.